Тамбуры в многоквартирных домах: как сохранить порядок и избежать споров жителям Ленобласти
wikimedia.org
Межквартирные тамбуры — удобное решение для уединения и безопасности, но их устройство часто становится причиной конфликтов.
Кто имеет право устанавливать двери в тамбурах, нужно ли согласие собственников и что об этом говорят суды? Союз профессиональных управляющих жилищным фондом «Стандарт» (Архангельск) совместно с Натальей Силуяновой разобрали правовые и практические аспекты этой непростой темы.
Что такое тамбур и относится ли он к общему имуществу
- Межквартирный коридор / площадка, на которой устанавливается дверь, является частью общего имущества, если иное не предусмотрено технической документацией (ст. 36 ЖК РФ).
- Устройство двери (тамбура) может рассматриваться как изменение конфигурации общего имущества, особенно если ограничивается доступ к нему другим жильцам.
Правовые проблемы с установкой тамбура
| Когда установка тамбурной двери законна | Когда установка тамбурной двери незаконна |
|---|---|
| Предусмотрена технической документацией дома | Не предусмотрена проектной или технической документацией |
| Не нарушает требований пожарной безопасности (можно открыть изнутри без ключа) | Произведена без согласия других собственников |
| Не препятствует доступу к инженерным коммуникациям и системам | Приводит к уменьшению общего имущества, увеличению площади квартиры или присоединению части общего холла |
| Не ограничивает права других собственников (доступ, перемещение) | Нарушает правила противопожарного режима (например, блокирует эвакуационный выход) |
| Имеется решение общего собрания собственников, принятое надлежащим количеством голосов | Создаёт препятствия другим жильцам при пользовании квартирой |
Сколько голосов нужно для согласования установки тамбура
- Если установка не влечёт изменения размера или назначения общего имущества — требуется не менее 2/3 голосов от общего числа собственников (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
- Если устройство тамбура влечёт уменьшение/присоединение части общего имущества — требуется единогласное согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Кто должен устранять нарушения
- Сами собственники, допустившие самовольную установку, несут ответственность и обязаны демонтировать незаконные перегородки и двери.
- Управляющая компания не вправе демонтировать их без судебного решения (Определение ВС РФ от 22.09.2020 № 307-ЭС19-13837).
- При необходимости — обращение в суд возможно от других собственников или управляющей организации.
Можно ли демонтировать только замок, а не дверь
Если дверь предусмотрена проектом, но на ней установлен замок, ограничивающий доступ — чаще всего обязывают демонтировать только запирающее устройство, а не всю дверь (пример: дело № 2–533/2020, Комсомольск-на-Амуре).
Пожарная безопасность — ключевой фактор
- Согласно Правилам противопожарного режима (п. 26 ППР № 1479), двери на эвакуационных путях должны открываться свободно изнутри без ключа.
- Нарушение этого требования — основание для демонтажа конструкции независимо от наличия согласий.
Вывод
Установка межквартирных тамбуров возможна, но только в рамках закона и при соблюдении прав всех собственников и требований пожарной безопасности. Консенсус, прозрачность и оформление всех решений через общее собрание — лучший способ избежать споров и последующих судебных разбирательств.
Что делать, если поступил запрос от МЧС
- Проверить:
- Есть ли проектное основание для двери;
- Устройство замка: соответствует ли требованиям п. 26 ППР;
- Решение общего собрания по этому вопросу;
- Есть ли жалобы от других жильцов.
- В случае выявления нарушений:
- Уведомить инициаторов установки;
- Провести общее собрание;
- При отказе демонтировать — обратиться в суд.
